西青楼市魔幻，土拍也同样令人费解。
*南开没溢，西青溢。
正继中北镇地块溢价率高达15%，为今年上半年的最高溢价。
(资料图片)
*地价卖得比部分市区还贵。
6月27日天津城投新入手的两宗水西地块，楼面价都在1万5以上。
反观河北西沽机厂地块，楼面价13298元/平米。
红桥西于庄地价1万2，流拍。
*半年卖出5宗地，全市成交宗数最多。
都知道，现在开发商拿地都相当谨慎，基本都是“按需定产”、“看菜吃饭”。
但西青却能接连卖出地。
截至6月，今年已成交5宗宅地，跟市内六个区加起来的成交总宗数一般多。
尤其水西，一个板块就卖出3宗。
约占全市总量的12%。
能看出，水西板块，越来越有共识了。
>>水西的地段标签是：南开“新区”
不能简单把水西当西青看，它的购买力并不在西青。
准确说是，西青的地，南开的房。
定位更像是南开的“新区”。
河西有新区，新梅江就是河西的新区，这也是河西楼市的立身之本。
靠着这一优势，无论起步区还是陈塘，楼市都炙手可热。
但，南开区没有新区。
全区才40平方公里，寸土寸金，少有大规模、可成片开发的净地。
无法在本区里建新区。
而且，南开的房子，真贵呐。
5万+甚至6万+，已经相当普遍。楼市，越来越壕化。
对于普通改善并不友好。
水西，正好补上了南开的这一“缺憾”。
市场也已印证。
绿城水西雲庐、金地水西印的成交客户绝大比例都来自南开，尤以南开南片居多。
>>水西的产品标签是：洋房集群
它是天津城区最大的洋房集群。
虽说海教园也很低密，但毕竟距离市区有段距离。
水西却与南开仅一路之隔，且地处环内。
整体居住密度都很低。
卖出去的这7宗地，容积率以1.5、1.6居多，还有低至1.2的。
此次新成交的H地块，算是其中最高的。
容积率2.0。
所以，水西板块的产品非常纯粹，主力为洋房，是中心城区唯一的洋房集群。
包括天津城投新拿的C地块，也会是个纯洋房住区。
H地块会是小高。
水西板块的户型面积也是“清一色”的大户型，全部都在100平米以上。
最大做到了300多平米。
更神奇的是，户型越大，价格越贵。
妥妥的改善板块逻辑。
现在，南开C类地段做小户型，西青A类地段做大户型，已经体现很明显。
水西的成交总价段，主要集中在350-500万。
其次是800万以上。
可见，水西吸“富”里很强，它能承载高端改善。
>>水西的板块标签是：公园地产
水西有稀缺自然资源，且是城市级。
仅水体面积就有43万平米，陆地面积近100万平米，加起来整个水西公园面积高达140万平米。
其价值堪比海河、水上。
水西板块效果图
坦白说，公园并不值钱。但中心城区的大型生态公园，却不可复制。
这也是改善置业必不可少的两大要素之一。
自然资源和城市界面。
水西整个板块的规划也在以水西公园为核心展开。
且规格很高。
要打造创新型商务商业活力中心、宜居生态的开放园林社区。
水西板块规划图
卖好地，才能好卖地。
从2021年5月第一宗地块成功出让，到现在，不过两年的时间。
水西已经在天津楼市打开了“知名度”。
走量，又有标签感。
截至5月，水西板块今年已成交296套，成交金额约14.7亿，位居全市板块金额榜第13。
目前已吸引了三家品牌开发商进驻，即：
绿城——绿城水西雲庐（ABEF）
城投——城投水西东方天宸、城投CH地块
金地——金地水西印、金地水西印二期
“单盘秀”变“三足鼎立”。水西板块，越来越热闹了。
