近期，家住西水东178号的居民向“网事悉心办”栏目反映，由于小区停车位是与商业街共享的，常常人到了家门口却停不进。几日前，物业以方便管理为由，用两道道闸把住宅区楼下的车位圈了起来，本以为此举可以保障业主停车，没想到却是断了业主的回家路。这其中究竟存在哪些问题？小江观察员进行了探访。
居民反映
(资料图片仅供参考)
质疑：新增的道闸反而拦住居民车辆
日前，小江观察员来到西水东商业街的地下车库，178号楼进出口附近，不少车位安装着地锁。两侧通道内都安装着道闸，其中一根道闸剩下一半，另一根完好的道闸上方有卷帘门，上面贴了一行提醒：“178单元住宅区——外来车辆禁入”。在道闸外面，也有一些车位安装了地锁，有的墙壁上还装着充电桩。
居民蒋先生说，前不久他发现地下车库里新增了二道闸口。与物业沟通后，得知安装二道闸口的原因是要把居民停车和商业停车区分开，让居民停车不受干扰。但蒋先生很快发现，开车出门后回家，自己的车竟开不进去了。于是大家又去询问，得到的消息是这些车位将被出售，一个车位售价25万元，只有购买了车位，车辆才能通过二道闸口。蒋先生说，当初入住时就被告知车位只租不卖，现在为何发生了“神转折”？而且道闸安装的位置存在问题，以前业主被划定了一块区域停车，现在从道闸来看区域缩小了，有一部分业主车位在道闸之外，并没有起到和商业车位隔离的作用。
烦恼：多年停车难让业主苦不堪言
回家停车难是困扰西水东178号业主多年的事情。居民陈阿姨说，2020年8月全体业主联名写信给相关部门，后来经过协调，确定地下车库中靠近178号楼的一块区域给业主停车。业主为每天回家能够放心停车，装了54个地锁，可之后停车仍旧闹心。业主下班回家时间与商业街晚餐经营时间重叠，停车区域的通道常被外来车辆堵塞，尤其到了周末来休闲消费的市民很多，傍晚时段业主车辆进出不得、苦不堪言，得过了晚上10点停车情况才会好转。本想安装二道闸后可以从此互不干扰，结果雪上加霜，业主停车更难了。
一名老伯说，自家购买了新能源汽车，由于车库性质特殊，奔走半年好不容易装上充电桩。这次装了道闸后，有的新能源汽车充电桩在道闸里面，车主没有办法，把其中一个道闸杆拆了下来，这才开到车位上充电。听闻不仅要出售车位，还要把业主装的地锁和充电桩都拆下来，业主群里一片反对声音。
采访中有业主反映，178号楼共119户人家，按此计算目前物业提供给业主的车位配比连1：1都不到，如果现有车位也无法保证，那么业主的基本停车权益如何保障？
追踪探访
事情一波三折 当事双方一度僵持
小江观察员了解到，今年业主与物业在相关部门牵头下，针对停车难问题已经历了多次调解。第一次调解，业主提出在小区车辆停放区域安装闸口，避免无关车辆进出，此方案得到了物业的认可，没想到道闸装上把业主拦在了外面。道闸安装后，业主接连接到物业电话，被告知需以每个车位25万元的价格把车位买下，否则就无法把车停到小区楼下，物业更是带人拆除了部分业主安装的地锁。最终，业主报警，警察要求在事情调解清楚之前，二道闸口必须保持开放，让业主能够自由进出。
调解现场，物业同意了警方的方案，但仅仅过了一个晚上，二道闸口就再次被放下。于是，业主自行拆除了道闸的栏杆，双方一度僵持。
6月21日，区住建、社区、社区民警、物业和居民代表再次开了协调会，小江观察员也来到了现场。“我们要求公示178单元验收时的规划图，明确哪些车位是给业主的，哪些是商业停车位，该怎么样就是怎么样”，居民代表提出了业主的诉求。区住建部门表示，将对此进一步调查，明确小区车位配比。在结果出来之前，开发商不能设置任何条件，阻碍业主停车。
针对拆除地锁的情况，物业相关负责人也进行了解释，称由于178号业主与物业公司签订的停车租赁协议里是不固定的车位，因此除了四个已经售出的车位可以装地锁，其他车位上的地锁必须全部拆除。
回应
停车问题经多方协调有了结果
小江观察员咨询得知，梁溪区住建局根据居民诉求，从市住建局调阅了西水东178号综合验收相关资料。从这份2015年8月的新建住宅小区公共服务设施核验申报表上看，178号地下机动车位数为149个，配比在1：1.25左右。178号目前有近70辆私家车，按照配套设施计算，车位数量不仅足够还有富余。那么停车难的问题出自何处呢？据了解，西水东地下车库是连通的，其中有住宅车位，也有商用车位，车位都由物业进行管理。在停车管理过程中，物业没有优先保障业主停车需求，并且没有对业主车辆和外来车辆进出车库实行细致有效的分流疏导，导致了冲突纠纷。
6月28日下午，梁溪区住建局物业管理科根据前期调查的相关情况，召开了街道、社区、物业、业主代表共同参与的协调会，经过沟通协调，最终达成了一致意见。首先，地下车库要调整二道闸口的位置，将居民的停车区域和商业街停车区域进行隔断，居民车辆和外来车辆进入车库后分不同线路行驶，保障居民回家能够顺利停车。其次，居民车辆数是相对固定的，而外来车辆数量不定，消费高峰时段外来车辆很多，178号使用的地下车库入口为双向进出弯道，应在地下车库入口闸机处设置商业车辆入库上限告知，避免过多车辆进入地下车库，造成通道拥堵。此外，对于业主前期安装的地锁，在物业按照期限完成整改方案后由业主自行拆除，被地产强制拆除的地锁则地产（物业）按照每个150元的价格进行赔偿。 （记者 念楼 予之/文 史晨霏/摄）
律师说法
“小区车位只售不租在当下的小区物业管理中是比较常见的现象，但常见并不一定代表合法”，江苏蠡湖律师事务所律师周航分析，江苏省2021年出台修订的江苏省物业管理条例中有明确规定：建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。因此，小区建设方或者物业管理方必须要满足业主承租车位的需求，不得只售不租。
小区周边商业发展起来后，停车矛盾日益突出，也对管理提出了更高的要求。江苏省物业管理条例明确规定：在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后，还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。结合这条规定，周航认为，可以采用错峰停车的方式，譬如工作日的早9点至晚6点，业主车位比较空闲的时间段，向商业街开放以满足顾客的临时停车需求。也可以在保障业主停车需求的基础上，单独划分出一块区域，专门供商业街顾客停车使用。小区物业管理方也要配备人员加强停车秩序管理，以免出现停错区域，或者停车不规范导致通道被堵死的情况发生。
